2019年25、26日，由中国房地产业协会主办的2020年全国房地产形势报告会暨一级资质房地产开发企业座谈会在北京召开。国务院发展研究中心原主任、全国政协人口资源环境委员会李伟主任、国家发改委投资所房地产研究室刘琳主任、自然资源部法规司魏莉华司长等多位全国知名专家分别就全国经济发展形势、房地产风险防范及发展形势预判、新土地管理法解读方面做了深入浅出的报告。

总结专家的主要观点有：

全国经济发展形势

一、2019年我国总体经济形势保持稳中有进

1、工业增幅上升，新兴产业发展持续加快；

2、服务业稳中有升，现代服务业增势良好；

3、市场销售增速加快，实物商品网售占比继续提高；

4、投资增长平稳，短板领域投资增长较快；

5、就业形势稳定，失业率继续持平；

6、居民消费价格同比涨幅较大；

7、进出品由降转升。

二、全球各主要经济体经济形势同步下行

为应对经济形势的下行压力，2020年国家将进一步落实

落细减税降费政策，尤其是要着力解决好增值税抵扣环节的问题（针对建筑行业，尤其是小建筑企业的增值税抵扣环节的问题）。

三、我国房地产市场的总体形势

1、我国房地产市场结构性矛盾更加凸显。

截止到2018年，全国城镇户均拥有住房1.08套，人均居住面积达到了39平方米。但是住房结构性、区域性矛盾凸显，主要体现为居住品质不能满足人民对美好生活的需要。

2、我国房地产行业韧性较强

（1）房地产市场改善性需求的释放空间较大。

（2）2019年房地产市场库存量总体与2012年的较低水平相近，房地产市场正处于周期性补库存的阶段。

（3）房地产投资增速下降，低于全国整体固定资产投

资增速。

3、结构性矛盾主要体现为：

（1）保障性住房与商品住宅数量比失衡；

（2）自有产权房和租赁住房比失衡（主要体现为我国自有产权房的比例特别高）；

（3）人均占有住房面积的不平衡；

（4）住房用地供给的不平衡

四、国家对房地产市场发展三大原则

1、坚持房住不炒的基本原则；

2、坚持稳房价、稳地价、稳预期的基本原则；

3、坚持因城施策的基本原则。

五、2020年是全面建成小康社会和十三五计划的决胜之年，总体经济形势一定会保持稳中求进，GDP增速应会继续保持6%。

新《土地管理法》的解读

2019年8月26日，全国人大审议通过新修订的《土地管理法》。主要是解决当前农村土地管理制度不适应当前经济形势发展的问题。一是解决土地征收制度不完善，因征地引发的社会矛盾；二是解决农村集体土地权益保障的不充足问题，进一步保证集体建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价；三是进一步完善宅基地的取得和退出机制；四是进一步解决土地增值收益对被征地农民兼顾不够的问题。本次新修订的《土地管理法》破除了集体建设用地进入市场的法律障碍，但是需要注意的是：新增第63条明确规定集体建设用地进入市场只能确定为工业、商业等经营性用地；

全国房地产市场形势分析与政策解读

2019年下半年来，房地产企业融资渠道不断收紧，银保监会指出：要遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。

从我国房地产市场情况看，我国房价泡沫指数一般等于房价变动率与收入变动率的比。累计房价泡沫指数连续3年超过2，预示后续房地产市场会出现深度调整，即市场调整期超过5年，房价累计下降幅度在20%以上（即房价泡沫破灭）。

2017、2018连续两年我国房价泡沫水平处于高位（2017年为2.25，2018年为2.16）。2019年下降为1.72。

区域性房地产市场风险仍需防范，区域性房地产市场风险三大特征：1、产业结构单一，抗经济失衡能力弱；2、前期出现市场过热，房价持续过快上涨，市场供过于求；3、后续住房需求增长乏力。

2019年是房地产市场调整年，全国主要城市房价涨幅均低于物价涨幅；房屋销售面积基本稳定；土地购置意愿为历史最低；房地产投资为稳定宏观经济增长提供了重要的支撑；

2020年房地产市场预判：1、宏观经济继续保持平稳运行，为房地产市场发展提供有力保障；2、市场利率稳中有降；3、由于实际利率的进一步下降，城镇居民的购房意愿进一步提升；4、房地产企业还债的压力继续保持高位；5、房地产市场增量供给减少；6、部分城市的房地产调控政策可能出现微调；

辽宁省房地产行业协会副秘书长兼开发主任 田天