——中国房地产业协会驻会名誉副会长王惠敏在辽宁省房地产行业协会六届六次理事上的主题演讲摘要

中国房地产业协会驻会名誉副会长王惠敏

2023年4月23日，省房地产行业协会六届六次理事会上，省房地产行业协会特邀中国房地产业协会驻会名誉副会长王惠敏作为嘉宾，王惠敏先生在会上发表了《房地产发展方向是好房子》主题演讲，为我省房地产行业同仁诠释了高品质好房子是满足人民群众宜居需求的必要保证，是未来房地产行业高质量发展的必然趋势。以下是主题演讲的摘要：

一、对房地产行业的基本判断

一是房地产作为国民经济支柱产业，被重新定位，是伴娘。市场需求弱仍然是根本性问题，而需求弱的根本原因是预期不稳。房地产的预期不稳，就会负面影响经济的预期不稳。

二是造成房地产现在局面的不仅仅是房地产行业和企业的问题，而是整个经济的问题。稳经济需要先稳房地产。

三是房地产在经济活动中，既纵深又宽泛，去年已经拖垮了很多产业链企业，几近拖累宏观经济并几近系统性风险的形成。所以，房地产不能继续坠落。

四是应当看到，现在的政策目标是稳住不下滑，少拖累经济，不能寄希望于通过政策刺激房地产还能大火起来，大涨起来。政策目标不是这样，但不排除有的城市有的楼盘，很快红火起来。

对于行业从业者，要稳住心态，切不可急功近利。

二、房地产行业未来的趋势判断

党的二十大报告精神有关房地产已经非常清楚：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这个政策定位，是长期的，是不会改变的。中央经济工作会议精神关于房地产部分，首要的就是：“要有效防范化解重大经济金融风险。”我们现在消费市场和人们的预期信心还是比较弱的，风险压力还是存在的，虽然有些市场有一些变化，但经营策略还需理性。

房地产企业可持续发展，应当注重自身站位，在四个方面提升能力：

一是提高防范风险的能力。从前年下半年开始，房地产行业面临流动性困难。一些房企的流动性风险，蔓延至资本市场和房地产上下游企业，引发系统性风险。从现在的情况看，房企的流动性风险的局势已基本明朗，一系列供给侧政策的作用已基本控制住了流动性风险的扩大。但是，房企的债务只是展期，并没有从根本上解决负债过高、资产负债表恶化的问题。房地产企业流动性风险的产生，根本的原因是长期高负债，一旦市场需求收缩，风险就酿成危机。在今后的发展中，仍然必须把降杠杆、防风险作为房地产企业发展的重中之重。尽快改善房企的资本结构、融资模式，改善资产负债表。房地产本身是风险比较高的行业，对金融的依附程度比较强，产业链联系又比较宽，动辄就会产生系统性风险，风险的防范尤显重要，必须牢牢守住不发生系统性风险的底线。严酷的事实已经证明，“高杠杆、高负债”也许在短期内使企业地获得了快速发展，但最终会一摧即毁。

二是提高识别需求变化的能力。决定一个行业规模的根本动力是需求。去年以来的房地产市场深度调整，究其内部的成因，应该说是市场自我平衡的必然结果。经过20多年的发展，城镇居民的住房条件有了很大的改善，供需矛盾发生了很大的变化，基本告别了严重短缺。一方面，我们必须清醒地认识到，住房需求特征发生了变化，群众对住房的需求逐步从数量的追求过渡到质量的追求。另一方面，住房消费仍然会在相当长的时期内是居民消费的重要方面，住房的潜在需求仍然较大。从长期来看，住房的需求取决于人口增长和收入增长。虽然全国的人口会进入负增长阶段，但随着城镇化的发展，人口在地域上的重新分布，会是城镇化的一个重要特征，人口向都市圈、经济增长能力强的中心城市流动，都会继续产生地域性的新的住房需求。居民收入的提高，会引起改善性住房需求。我们需要认识，改善性需求的内涵是什么，不仅仅是面积，还有功能、空间、健康保障能力等等。那么以传统的满足初级住房消费需求的供应方式，就会不适应改善性住房需求的特征。房地产企业的发展，产品和服务的改进，必须要能够识别需求的变化，否则就很难适应市场。

三是依靠科技进步提高产品质量和效益的能力。提高房地产的产品质量，业内已经讨论了很长时间了。一方面，要建立以客户为中心的产品生产机制，另一方面，要通过科技进步来提高产品质量和效益。工业化建造、数字化建造，应该是房地产领域科技进步的主要途径。我们住房的质量通病长期没有得到根治，建筑的新产品、新技术、新材料在不断地涌现，建造方式正面临革命性的变化，而我们许多房屋的建造还是传统的方式。房企主要的活动不能只局限于找钱、拿地、卖房，而要更多地投入于技术进步。

四是提高诚信经营、筑牢信用基础的能力。长期的住房供应不足，形成了房地产企业的强势地位。现在供需矛盾发生了变化，一个可持续发展的企业，必须认真解决与上游企业、消费者交易关系中存在的问题，以平等的市场主体的角色建立互惠、互利、合作、共赢的交易规则，以诚信经营建立企业的信誉。

未来房地产行业的趋势

一是从需求空间看：虽然市场基调变了，需求尚有可观空间。中国人均GDP与发达国家相差还很大，追赶空间和潜能也很大。

二是从未来社会经济发展看：房地产与产业园区相关联，与制造业数字化转型关联、与产业链升级关联、与扩大中等收入群体更加关联、与农业人口市民化也相关。

三是从市场背景看：中国中等收入群体占比不到40%，哑铃状严重，距形成橄榄状社会形态还很久远。中央财经领导小组曾经提出，一定要扩大中等收入群体比重。社会形态人群占比的转变，是中产阶层进入房地产市场的有效客户，会有可观群体数量拥有改善性需求。

三、有关“好房子”

1、社会发展需要“好房子”

党的20大提出人民生活高质量，住房是高质量的重要载体，国务院发布质量强国家发展纲要，第六章讲的就是建筑工程质量。2023年两会上住建部部长高调倡导“好房子”。提出“好房子+好小区+好社区+好城区”。根本是好房子。

2、“好房子”的特点

所谓高品质住宅就是从居住者居住生活品质需求出发，满足居住生活全过程对住宅的设计、建造、运维的要求。高品质住房应当更多地体现地域文化差异，满足居住者文化的归属感的要求。高品质住房的要素“安全、舒适、卫生、便利”是一切动物对居所的基本要求，第一要素是安全庇护作用。

高品质住宅体现在5个方面10个要素：一是安全与耐久，二是舒适与健康，三是设施与便捷，四是经济与价值，五是服务与文化。

联合国关于“住宅权”的规定（1981年提出）：住宅权又称适宜或充分住房权，是指公民有权获得可负担得起的适宜人类居住的、有良好的物资设备和基础服务设施的，具有安全、健康和尊严，并不受歧视的住房权利。概括起来就是第一、环境友好、外形美观。第二，质量过硬，功能完善。第三，使用便捷，运维顺畅。

3、高品质好房子概况

提  供住房的健康保障能力。改善居住功能与舒适度，改善空间效用。户型、层高、精度、厨卫面积都要有所改善。我国居民的平均身高在逐年增加，舒适住房的功能性使用空间也该逐步增加。

4、消除质量通病的路径

好房子好品质，要做到“六个三”：

三准：轴线准，标高准，构件几何尺寸准。

三平：地平、顶平、墙平。

三少：用人、用料、用工。

三提：提高机械化作业率，提高构件装配率，提高周转材料使用率。

三精：细部精、工艺精、方案编制精。

三无：无垃圾、无返工、无处凿。

房地产企业最终是要通过产品来实现市场表现，所以应该把更多的精力放到细心打磨产品的过程中来，做好细节才能消除质量通病，才能最终赢得市场的青睐。

5、高品质住房细节

要注意看得见与看不见的各类细节，比如：无障碍坡道的设计要兼具“友好度”，坡道设计是否想到了雨雪天气的防滑；入区门庭物业便利设置是否注重兼顾美观实用的小工具；单元门外的缓休设置，入户门地垫处下凹，无障碍甬道防滑铺砖，垃圾桶与水龙头合理设置，增加地库光照的光导设置，雨水归集，中水利用，防范高空落物增加摄像头，园区功能设施的安全防护措施，消防及指示标识，植入文化元素以提升园区品味等细节，把控好诸多细节，无疑是提升房子品质的关键。

当下，房地产行业和业态，尤其是业态中的弹性部分，正在发生深刻变化，外延伸展无限，产品形态的固态物业，包含更广泛的新内容。

好房子高品质不单是固态成品，更多的“好”，是通过固态成品作为基础平台而发散的。“质量通病”是高品质好房子的致命伤，如空鼓、渗漏、裂缝、反味，就像木桶效应，好端端项目，就因为这些瑕疵，拉低了品质。所以，造好房子，我们首先要在建造过程中杜绝安全健康的质量“毛病”，小毛病杜绝了，房子的品质自然就提高了，在这里也希望广大房企能精心、精制、精准的打造“好房子”，为人民服务！