辽宁省房地产行业协会监事长、省房地产研究中心副主任石海均

2023年4月23日，省房地产行业协会六届六次理事会上，省房地产行业协会特邀省房地产行业协会监事长、省房地产研究中心副主任石海均同志作《2023年一季度辽宁省房地产市场分析》的专题报告，石海均监事长以详实的数据，专业的分析和解答阐述了“房住不炒”是2023年辽宁房地产的主基调，“保交楼”“防风险”是房地产市场底线思维。政府主管部门、房地产开发商、房地产中介、房地产媒体，同心协力，各司其职，以购房者为中心，从全心全意为购房者服务的角度，为购房者多做助益工作，才能促进辽宁房地产市场的高质量发展。以下是专题演讲的部分摘要：

2023年一季度我省房地产市场情况：

今年一季度我省商品房市场新建商品房批售面积、交易面积、交易金额、商品房交易套数、交易均价等均低于前一年同期，1-3月份，全省商品房供销比为0.43，较1-2月增加0.07。数据显示，1-3月各市供给量同比变化幅度较为明显，全省供销比仍处于低位。市场整体供求较均衡。

存量房市场交易面积、成交额、成交套数较前一年同期均有上升，交易均价较前一年有所降低。

全省期房单套平均面积104平方米，现房单套面积102平方米。单套住房面积较大，改善型需求明显。房地产市场上目前主力户型，或者说比较受欢迎的户型是一些改善性的120平方米左右的这些户型，那么这些户型从设计角度来讲，确确实实能够满足基本的改善性需求的这种幅度。但是我想说一点，房地产的需求是因人而异的，不同时期不同的人，不同的城市、不同的人在不同的阶段他都有需求不一样。因此虽然我们需要强调主力户型，但一定要注意房地产市场供应过程中户型必须多样化，只有多样化才能使得房地产市场避免很多同类竞争，也能使得不同人的需求怎么样都能够得到满足。未来可以考虑户型设计如何满足三孩家庭的需求。

2023年我省房地产市场的趋势：

“房住不炒”是2023年辽宁房地产市场的主基调。在“房住不炒”主基调条件下，“断崖式降价”销售的场面不会再现，“排队式”一房难求局面也难以出现。2023年的房地产政策会更加精准，房地产开发商的开发销售会更加专业、更加成熟，购房者买房决策会更加理性、更加谨慎。“房住不炒”是“房屋价值回归，房价与经济社会发展相协调 ”，是房地产市场平稳健康发展。

辽宁房地产需求已经是结构调整型需求，2023年刚性和改善性住房需求将得到高度重视。辽宁房地产市场相对全国房地产市场而言，刚性和改善性住房需求占比更大一些，结合近几年改善型住房增加的态势考虑，可以断定，2023年的辽宁房地产市场刚性和改善性住房需求将得到高度重视，改善型住房增加态势更加明显一些。

市场供给正逐步优化，疫情后，人们将更加注重建筑设计、人居品质和共生价值。建筑科技系统的植入、户型的合理设计和景观的多样化打造、灾害的应对能力等，将会是新的房地产项目重点关注。市场调研数据显示，被调查者家庭成员数在3人及以上的占比近七成，其中拥有一套房子的占比近四成，这部分人群将逐渐转为改善型住房者，而为这部分人群“量身定做”的商品住宅将会是房地产市场的主流。90平方米以上户型将是商品住宅的绝对主力，90平方米以下户型将由二手房市场和保障性住房来满足。辽宁房地产市场供给更加符合住房需求是2023年及其以后一段时间的常态。地铁房+水景房+公园房，大户型、大开间、低密度、配套设施完善将是市场的抢手产品。

土地市场得到优化。2023年全省各市会优化放缓供地节奏。对于目前商品房库存去化压力较大的板块，控制供地量。确需供地的板块，地块起拍价不低于板块过往土地成交价格。新开发区域的公交、学校、医院等公用服务设施规划建设，在城建资金安排上给予倾斜，加快实施，并对运营单位给予扶持。控制单个地块商业比，增加纯住宅用地供应比例。优化车位配比，对于有条件做机械停车的项目给予规划审批支持。地块规划设计增加适老性规划要求。

商品房交易更加规范。抵账房、法拍房等非主流商品房的上市数量将会得到管控，减少对主流商品房的市场冲击。对违反政策规定虚假宣传等扰乱市场秩序的销售行为，监管和惩罚力度将会增大。“零首付”“首付贷”“首付分期”等违规套贷等扰乱正常房地产交易秩序的行为将会受到严查严办。商品房数字化营销方式将得到普及。政府将发放购房消费券、举办房交会、组织团购，促进房地产市场的活跃。同时建议购房者和准备购房者，买房一定要量力而行。

“保交楼”“防风险”是房地产市场底线思维，中央政治局会议做出的“保交楼”“防风险”重要部署，仍是2023年房地产工作重点，不仅事关民生稳定，也关系到房地产市场信心的恢复。辽宁省各市仍有一些楼盘，存在烂尾风险。所以，“保交楼”“防风险”作为房地产市场底线思维，将会贯穿2023年全年。