4月23日，“展望·再出发”辽宁省房地产行业发展论坛上，省房地产行业协会副会长单位、辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司数据部经理郑刘平在房地产估价行业论坛作了关于“如何高质量做好基准地价评估服务工作”的发言。以下是发言的精彩部分：

基准地价咱们做房地产估价的应该都比较熟悉，它是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。基准地价是我国公示地价体系的重要组成部分，是政府地价宏观调控的基础，也是土地资源要素优化配置和项目投资的决策参考依据。同时也是咱们基准地价法、成本法评估房地产价格的重要方法基础，可以说基准地价非常重要。

一、基准地价评估业务拓展必要性

我国的基准地价标准体系主要包括国有、集体建设用地，国有、集体农用地基准地价4种类型。近年来也有部分地区在探索试点沿海滩涂、养殖用海等其他用途基准地价评估工作。2018-2023年，自然资源部办公厅每年年初都会发布《关于做好XX年度自然资源评价评估有关工作的通知》。通知每年都有对基准地价相关工作的部署，像2020、2021年为了配套集体建设用地入市改革，部署推动集体农用地、集体建设用地基准地价评估全覆盖工作，2022、2023年则重点是部署做好园、林、草地的定级和基准地价评估试点以及全覆盖工作。可以说基准地价是一项常态化开展的自然资源评价评估工作。

再具体到省内，辽宁省有14个地级市、100个县级行政区，每个县区又有刚才说到的国有建设用地、集体建设用地、国有农用地、集体农用地多种类型的基准地价评估需求，应该说基准地价评估业务市场还是比较很广阔的。同时基准地价项目评估收费与传统征收或抵押评估业务比较也相对可观，根据地区、用途和难易程度的不同，单个项目收费少则十来万、多则上百万，特别是基准地价工作有一定的延续性和依从性，按照规定基准地价每3年应全面更新一次，一旦承接了基准地价项目并且又能够高质量的完成，政府部门、社会公众等各方面对成果都比较满意，那么将来再进行基准地价更新或者扩展其他用途基准地价的时候就比较有优势，更容易获取到新的业务。

因此，我们估价机构都应该积极关注基准地价评估工作动态，做好专业技术储备，主动争取基准地价评估项目，努力确保高质量的完成项目评估服务。

二、如何高质量做好基准地价评估服务

近几年，我们公司陆续完成了盘锦、铁岭、鞍山等多个县市的基准地价评估项目，取得了一定的实践经验，针对如何高质量做好基准地价评估服务分享下我个人的感受，我觉得有以下几点：

(一)打造有力的领导团队

基准地价的制定以及公布都是政府行为，在土地级别确定和地价测算工作中，需要广泛收集各类资料，涉及到自然资源、农业、交通、统计、教育、卫生等多部门协同作业，其中的行政管理关系相对错综复杂，我们作业单位在调节这些关系时存在感会比较低。对此，开展基准地价评估作业时，应打造一支政府领头的，以自然资源管部门为主，由财政、农业、交通、统计、文体、教育、卫生健康等政府主管部门以及相关乡镇共同构成的作业领导小组，重点做好部门协调工作，并对各个阶段的工作情况提出有效的建议。

(二)构建专业的作业队伍

我们估价机构是最典型的服务类企业，产品质量主要由服务团队的综合素质决定。土地定级和基准地价评估是一项政策性强、涉及面广、工作量大、技术要求比较高的系统工程，也是一项新工作、新任务(每一个基准地价项目我们都会遇到新的问题和新的挑战)。没有一支责任心强、敢打硬仗的专业服务队伍，很难做好此项工作。那么如何构建一只领导优秀，成员出色、集体遵守纪律的基准地价作业团队呢，我觉得这个估价作业团队至少要具备3种专业人员，一种是具备扎实理论知识的技术研究人员，其工作内容主要是攻坚克难，主攻破解项目中的重、难点和新问题新挑战；一种是具有丰富实践经验的一线估价人员，其工作内容主要是在实际工作中落实作业方案和完成基准地价评估程序性工作；最后一种是沟通、管理能力比较出众的人员，其主要负责项目经费的安排以及工作进程控制。像我们公司的话，一般来讲一个基准地价项目至少由1人作为项目负责人(负责沟通、进度控制和总体把控)，1名估价师负责土地定级(熟悉土地定级，GIS技术比较扎实)、1名估价师负责地价评估(地价评估和SPSS等统计分析比较)，同时分别组建若干人组成的专家技术咨询小组和大量人员组成的资料调查收集小组。

(三)选择合适的评估方法

不同地区、不同市场特征、不同用途类型基准地价评估的技术方法各不相同。选择合适的评估方法，打造具有特色的评估体系是基准地价技术层面的基本要求，同时也是解决技术难点的有效思路。比如这两年全面完成的集体建设用地基准地价评估，就整体来看在土地制度改革推进中，集体与国有用地在有些方面具有一致性，在集体经营性建设用地入市的背景下，同地同权同价，因此在评估集体建设用地基准地价时可以使用市场比较法或收益还原法等常规方法来进行估价，但是在实际选择评估方法时，还应特别重视政策效益的落后情况，全面整合集体土地流转市场规律，影响集体土地价值组成因素和所有权差异对地价水平产生的影响。针对工作方法的选择，还需要结合作业团队的基本操作能力、地方群众基础以及工作特点等灵活使用各种工作方式，梳理清楚工作流程、采取多样的工作方式。

(四)加强新技术、新方法应用

为了更好的做好基准地价工作，我们还重点尝试了一些新技术、新方法在的应用。首先是我们基于地理信息系统软件平台二次开发了隆丰评估基准地辅助编制系统(LFSLPS，著作权证号：软著登字第5736012号)，当然我们也可以外购一些类似功能的辅助软件，利用辅助编制软件有利于快速、高效的完成基准地价定级因素处理和级别测算工作。其次借助无人机平台我们实现了对大批量估价对象的外业辅助查勘，尤其是针对农用地基准地价的样点调查工作，从前期项目实施来看，效果十分显著。再次是综合运用GIS、GPS技术科学规划调查路线，同时采用移动查勘APP，实现调查数据和辅助编制系统基础数据、项目管理数据的快速交互处理。

当今世界各类新技术、新方法日新月异，比如最近火爆的大模型驱动对话式AI—ChatGPT技术，据我了解已经有估价机构发表文章探讨ChatGPT在房地产估价中的应用。这种敏锐的意识和探索精神值得我们学习。我们估价机构应当勇于探索、尝试并加强新技术、新方法的应用，不断推动估价技术的更新优化，助力实现高效、高质量的估价服务。

以上是我关于如何高质量做好基准地价工作的一些个人感受，可能不太准确，也请大家批评指正！同时也希望大家能够在咱们辽宁省房地产行业协会的支持领导下，进一步加强交流、共同进步，努力推动评估行业更好、更高质量的发展！