4月23日，“展望·再出发”辽宁省房地产行业发展论坛上，省房地产行业协会副会长、辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司董事长孙晓莉在房地产估价行业论坛作了关于“抵押贷款中估价工作如何防控风险”的发言。以下是发言的精彩部分：

金融是国家重要的核心竞争力，金融安全是国家安全的重要组成部分。近年来全国金融工作会议多次强调要有效防范金融风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。

作为金融机构服务的估价机构，为金融机构防控风险，从押品评价、风险提示、判断与防控等方面应发挥第三方的咨询专业作用。

下面是我从作为一名普通估价师估价执业时必须具备的两个重要意识--责任意识和风险意识，浅谈估价工作中如何防控风险。

1、责任意识，更是一种自觉意识，主要体现在平时日常估价工作的各种环节，如认真核查收集资料、认真现场查勘等，在这里我就不一一赘述了。但在这里我主要想对加强三审制度的管理粗谈一下个人的观点，恳请各位领导、专家、同仁给予批评指正。

这次随省厅、协会到各市估价机构信用评价等级检查时，发现个别机构的估价报告三审制度是趋于形式化的，对估价报告质量管理没有体现出来。其实三审制度是一种多级的审核体系，以报告质量管理体系为基础，以实现项目连续管理为目的，真正的实现三审制度会一定程度防控金融贷款风险，避免高估、避免抵押物权利瑕疵等情况出现，是在制度上对估价师执业行为的一种强力约束。 促进估价机构和估价从业员要有强烈的执业责任意识和强烈社会责任意识。

因为最终的贷款额度主要是依据抵押物的评估值作为参考依据，所以估价师的职业操守、职业素养、执业能力是决定能否科学合理、准确的评估抵押房地产价值的重要因素，避免因短视行为导致金融机构风险和估价执业风险的积累，估价机构应当合规经营，这也就是我上面提到要有强烈的社会责任意识。

2、风险意识，房地产估价规范应遵循的原则，其中有一条谨慎原则，实际上就是强调要有风险意识。

重点是在报告中披露风险提示和专业意见，充分估计房地产、土地、资产等实现抵押权时可能受到的限制、未来可能发生的变现风险和损失，不低估知悉的法定优先受偿权等，这些在三审制度审核时，各级审核人员应当充分表达自己的意见。  

对预期可能导致抵押物价值下跌的因素予以分析和说明。在评估续贷房地产时，应当对相应标的物市场已经发生的变化因素予以充分考虑和说明。

估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力分析应当包括抵押资产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序等。

以上这些都是实际估价工作中应有的风险意识。

实际上风险意识是双向指向的，一是估价机构及估价从业人员要具备，二是金融机构的信贷人员更应当具备，主要加强审核报告、审核还款能力、直接参与抵押登记、查询工作中、查勘抵押物等方面。