按照省委、省政府统筹发展和安全推进实施若干重大工程的决策部署，加快推动实施城市更新工程，科学谋划、建设实施一批高质量城市更新项目群，省住建厅结合辽宁老工业城市更新实际，对老旧街区（厂区）更新项目、县城基础设施项目建设的实施路径、运营模式、措施标准等方面进行了探索研究，形成了理论研究成果，为推动项目包装策划与落地实施，提供科学方法和有效路径。
一、老旧街区（厂区）更新项目策划路径
（一）明确老旧街区（厂区）更新项目实施“四步法”
第一步，街区画像。对街区（厂区）进行全方位的现状梳理，从人口、空间、文化等多维度对街区进行“画像”，全面摸底街区人员情况，盘点街区空间资源，发掘地区文化内涵。第二步，街区评估。调查分析街区（厂区）发展问题和短板，从人与空间的关系、矛盾、需求、差异等方面进行体检评估，寻找街区更新方向，形成街区更新清单。第三步，更新方案。更新主体编制实施方案，明确工作目标和重点内容，制定实施计划，形成实施项目清单，会同街区属地街道共同完善执行。第四步，落地评估。按照路线图和时间表，引导各方参与街区更新全过程，协同推进更新项目落地。开展项目评估工作，及时总结经验教训，提升城市更新的可持续性。
（二）明确老旧街区（厂区）更新项目分类策略建议
一是历史文化街区。深度挖掘街区文化内涵，在保存街区原有风貌的基础上，统筹利用街区内各类存量空间资源，鼓励增加公共文化服务设施，发展“文化+”业态。二是居住类街区。通过多个独立项目进行打包立项，统一规划、统一设计、统一实施和运营，形成综合效益和长效运维机制。三是厂区类街区。发展文化创意产业，提升城市文化品质，支持城市发展高精尖产业、生产性服务业，推动产业升级，增强城市活力和竞争力。四是商业类街区。探索引入商务、餐饮、文化、旅游、休闲等新业态，从单一业态向多元化融合发展，建立商业街区更新公共收益“资金池”，形成街区经营收益反哺街区运营的自平衡运营模式。五是混合型街区。面对功能多元的混合街区，摸清街区特色，找准痛点问题，理顺各方诉求，调动在地企业和社会力量主动参与街区更新，实现“共建、共治、共享”的街区更新良性循环。
（三）明确老旧街区（厂区）更新项目资金平衡方式
一是资金渠道多元化。通过积极争取财政资金、金融机构资金、市场主体投资、土地使用权人和房屋所有权人自筹资金、城市更新专项基金等方式，化解资金缺口。二是资源跨区域统筹。通过允许在行政区域范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，对改造任务重、经济无法平衡的，与储备地块组合进行综合平衡，通过统筹、联动改造实现平衡。三是长效运营促平衡。探索“政府主导+企业运营+市民共建”的共同投资模式，建立“街区一体化运营”的商业化逻辑，促进更新项目通过长效运营来实现项目资金平衡和可持续发展。
二、县城基础设施项目策划路径
（一）明确县城基础设施项目建设目标策略
一是补齐补强短板弱项。紧盯县城重点领域、重点场所、重点部位，加快补齐补强县城基础设施短板弱项，提高县城基础设施安全保障和应急防御能力。二是提标扩能服务供给。顺应县城人口流动变化趋势，提升基础设施承载力，完善基础设施综合服务功能，增强基础设施建设的辐射能力与供给能力。三是升级完善功能品质。重点在发展基础条件好、发展动力强的县级行政单元内，推动县城基础设施集约化建设、精细化发展，打造一批综合竞争力强、发展带动力强的中心县城。四是强化亮点特色配套。针对产业型、旅游型、生态型、农业型、滨海型等特色发展城镇，以县域发展差异化、产业发展特色化为方向，加强特色空间和产业的基础设施配套建设。五是提前谋划创新发展。在全省县城范围内统筹推进基础设施数字化改造，推进智慧城市建设，完善智能化精细化城市管理平台。加强绿色低碳基础设施建设，构建县城绿色低碳能源体系。
（二）明确县城基础设施项目策划指引
一是基于县城空间分区的策划指引。以地域分区的方式，按照“重点突出，分区指导”的发展思路，构建区域协调统一、绿色集约的省域县城基础设施项目发展体系，划定战略发展分区。包括北部产业分工服务区、西部协同分工服务区、中部沈阳都市圈服务区、南部港口配套服务区与东部特色旅游服务区。二是基于县城发展需求的策划指引。以发展分类的方式，根据各县的城建目标和基础设施建设重点方向，按照市政短板补齐型、智慧低碳提质型、能源环保增益型、交通便捷疏导型、防灾应急保障型等类型，因县施策做好建设项目策划、投资、收益等方面的指引。三是基于县城发展预期的策划指引。以开发分级的方式，划定重点开发区、次要开发区和一般开发区，制定相应指导说明，区分全省县城基础设施项目的优先性及开发程度。
（三）明确县城基础设施项目生成路径。通过分析传统县城基础设施项目策划“难合理”、空间规划“难统筹”、项目建设“难落地”、多头协调“难决策”等实际困境，提出“多规合一”并统筹协调项目策划审批的优化方案，统一利用国土空间规划平台和政务协同平台提前对基础设施项目进行用地预审，保障项目可实施可落地，并在项目储备、项目协调和前期服务等阶段，开展横向串联审批，切实提升审批效率。
（四）明确县城基础设施项目资金筹措方式。对资金需求不大的综合整治项目、公益性较强的民生项目，可通过财政拨款推动项目建设；对通过商业租赁、停车位出租、物管等经营性收入实现资金自平衡的项目，可通过“财政资金+专项债”模式进行投资建设；对可实现整体平衡的成片区域更新项目，可引入大型工程建设单位及专业运营商，通过“投资人+EPC”模式推动项目建设；对可盘活经营性和有收益的城建基础设施项目，可通过“基础设施 REITs”模式，带动非经营性和无收益的城市基础设施，并继续投资于新的基础设施来推动项目建设。
